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AGEVOLAZIONE FISCALE PRIMA CASA ANCHE SULLA SECONDA CASA


Sono due i casi in cui è possibile acquistare una seconda casa, senza bisogno di vendere la prima, usufruendo di nuovo delle agevolazioni fiscali previste dalla legge sulla “prima casa”. Ciò succede, innanzitutto, quando l’abitazione precedentemente posseduta sia divenuta, in relazione alle esigenze del contribuente, inidonea all’uso; si pensi al caso di un immobile pericolante a causa di un sisma o troppo stretto per le mutate esigenze della famiglia (magari per l’arrivo dei figli).

Il secondo caso si verifica quando la precedente abitazione è stata acquistata prima del 1993 da una ditta costruttrice; a chiarirlo è stata l’Agenzia delle Entrate.

Si tratta di due ipotesi che, pur non risultando in modo espresso dalla legge, sono state desunte in via interpretativa e, al momento, risultano pacifiche.

Il cosiddetto bonus prima casa costituisce la più interessante agevolazione fiscale per chi deve acquistare un’immobile. Esso comporta:

- per le abitazioni acquistate da privato: uno sconto sull’imposta di registro che, dal 9%, scende al 2%. In più, l’imposta ipotecaria e catastale sono calcolate nella misura fissa di 50 euro l’una;

- per le abitazioni acquistate da impresa: uno sconto sull’Iva che, dal 10% (22% se l’immobile è di lusso), passa al 4%. L’imposta ipotecaria e catastale ammontano a 200 euro l’una.

Cerchiamo di analizzarle più nel dettaglio e scopriamo quando è possibile ottenere le agevolazioni prima casa anche sulla seconda.

Prima casa inidonea

La Cassazione ritiene possibile acquistare una seconda casa con il bonus prima casa, senza dover vendere la prima, quando quest’ultima diviene inidonea all’uso. Si può trattare di una inidoneità imputabile a circostanze oggettive, come nel caso di un terremoto che abbia reso l’edificio pericolante, o soggettive, come nel caso di allargamento della famiglia con nascita di ulteriori figli che renda indispensabile un appartamento più ampio o, al contrario, di una casa troppo grande perché i ragazzi sono andati a vivere da soli. Potrebbe essere inidonea anche un’abitazione divenuta inaccessibile perché ubicata in un piano alto in un palazzo senza ascensore, a chi resti vittima di un incidente che ne comprometta la deambulazione o, magari, perché divenuto anziano e disabile. Inidonea potrebbe essere, infine, una casa posizionata in un luogo insalubre per il mutamento delle condizioni di salute del proprietario o che si renda inutilizzabile per la distanza dal suo luogo di studio o di lavoro. Infine, potrebbe essere inidonea la casa fatiscente o priva di impianti o servizi.

Se la prima casa viene data in affitto

Secondo la Cassazione, l’inidoneità della prima casa che consente l’acquisto di una seconda con le agevolazioni fiscali può derivare anche da un impedimento di natura giuridica come la presenza di diritti di terzi: un usufrutto, un contratto di locazione, ecc.

Pertanto, se la prima casa viene data in affitto a terzi, il contribuente ne può acquistare un’altra da adibire a prima casa con l’agevolazione fiscale in questione. Questa tesi è, però, avversata dall’Agenzia delle Entrate secondo cui non può avvalersi dell’agevolazione “prima casa” in sede di acquisto di un’abitazione chi abbia già la proprietà di un’altra casa nel medesimo Comune che sia concessa in locazione.

Prima casa acquistata prima del 1993

Un altro caso in cui è possibile ottenere l’agevolazione fiscale sulla seconda casa è quando la prima sia stata acquistata anteriormente al 1993 da ditta costruttrice.

Il contribuente che oggi compra un’abitazione, se già abbia la proprietà di un’altra abitazione acquistata da impresa costruttrice prima del 22 maggio 1993, può avvalersi dell’agevolazione “prima casa” in sede di nuovo acquisto, senza vendere l’abitazione già posseduta, qualora:

- la casa acquistata prima del 22 maggio 1993 sia l’unica di sua proprietà nel Comune ove è ubicata la casa oggetto del nuovo acquisto;

- non abbia, in tutto il territorio nazionale, la proprietà di un’ulteriore casa acquistata con l’agevolazione “prima casa”.