IL MUTUO

Quando si acquista una casa e si deve accendere un mutuo, sono tanti i fattori da considerare con attenzione.
Se il mutuo è concesso da una banca, il cliente paga un’imposta pari al 2% dell’ammontare complessivo, o allo 0,25% nel caso di acquisto della “prima casa”. L’imposta è trattenuta direttamente dalla banca, per cui la somma che il cliente riceve è inferiore all’importo concesso. Ci possono poi essere altre imposte legate all’iscrizione dell’ipoteca o ad altri adempimenti. Gli interessi pagati per un mutuo ipotecario per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione dell’abitazione principale sono detraibili dall’Irpef. L’importo e le condizioni per la detrazione sono fissati dalla legge.
Al tasso di interesse e alle imposte vanno aggiunti:
· le spese di istruttoria, che possono consistere sia in un importo fisso sia in una percentuale calcolata sull’ammontare del finanziamento;
· le spese di perizia, che possono essere richieste per la valutazione dell’immobile da ipotecare;
· le spese notarili per il contratto di mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari;
· il costo del premio di assicurazione a copertura di danni sull’immobile ed eventualmente dei rischi legati a eventi relativi alla vita del cliente che potrebbero impedirgli di rimborsare il prestito;
· gli interessi di mora, se si paga la rata in ritardo. In genere comportano una maggiorazione percentuale rispetto al tasso pattuito per il finanziamento e decorrono dal giorno della scadenza fino al pagamento della rata;
· la commissione annua di gestione della pratica, le spese per l’incasso della rata.

Piano di ammortamento
Il piano di ammortamento è il progetto di restituzione del debito: è importante esaminarlo con attenzione.
Il piano stabilisce l’importo erogato, l’ammontare delle singole rate, la data entro la quale tutto il debito deve essere pagato, la periodicità delle singole rate (mese, trimestre, semestre), i criteri per determinare l’ammontare di ogni rata e il debito residuo.
La rata è composta da due elementi:
· quota capitale, cioè l’importo del finanziamento restituito;
· quota interessi, cioè l’interesse maturato.

Esistono diversi meccanismi di restituzione del finanziamento. In Italia, il piano di ammortamento più diffuso è il metodo cosiddetto “francese”: la rata di importo fisso è composta da una quota capitale crescente e da una quota interessi decrescente.
All’inizio si pagano soprattutto interessi. Poiché gli interessi vengono applicati sul capitale residuo, a mano a mano che il capitale viene restituito l’ammontare degli interessi diminuisce e la quota capitale aumenta.
La variazione della composizione della rata in quota capitale e quota interessi può incidere sulle detrazioni fiscali, il cui importo può quindi cambiare di anno in anno. In particolare, la quota detraibile è quella degli interessi, che nel tempo diminuisce.

Il mutuo ipotecario
Innanzitutto, è bene chiarire che il mutuo ipotecario è un finanziamento a medio lungo termine, che in genere dura da 5 a 30 anni. Di solito il cliente riceve l’intera somma in un’unica soluzione e la rimborsa nel tempo con rate di importo costante o variabile. Serve per acquistare, costruire o ristrutturare un immobile, in particolare la casa di abitazione. E’ chiamato “ipotecario” perché il pagamento delle rate è garantito da un’ipoteca su un immobile.

In generale, la banca concede un importo sulla base del valore dell’immobile da acquistare, che non supera l’80% del valore dell’immobile stabilito in base alla perizia effettuata da un tecnico indipendente, nonché della valutazione del merito creditizio.A volte le banche concedono mutui che vanno anche oltre l’80% del valore dell’immobile, ma in questi casi richiedono maggiori garanzie e spesso applicano condizioni meno favorevoli per il cliente.
Quale rata mi posso permettere?
Prima di chiedere il mutuo è opportuno valutare attentamente il proprio reddito (soprattutto in prospettiva) e determinare la propria disponibilità mensile una volta sottratte le spese ordinarie. E’ ragionevole che la rata non superi un terzo del proprio reddito disponibile, per poter far fronte alle spese correnti, a quelle impreviste e a possibili riduzioni di reddito causate, ad esempio, da malattia, infortunio, licenziamento.
Quanto mi costa il mutuo?
La principale componente del costo è costituita dagli interessi, che sono il compenso per il prestito erogato e dipendono anche dalla durata del mutuo. Nella pianificazione delle spese si deve inoltre tenere conto delle spese notarili e delle imposte, da pagare una sola volta al momento della stipula del contratto di acquisto della casa.
Quale durata mi conviene?
La durata del mutuo, concordata tra cliente e la banca e definita nel contratto, è uno degli elementi che determina l’importo della rata. La rata è formata dal capitale più gli interessi. A parità di importo del finanziamento e di tasso di interesse, quanto più breve è la durata, tanto più alte sono le rate, ma più basso è l’importo dovuto per gli interessi; quanto più lunga è la durata, tanto maggiore è l’importo dovuto per gli interessi ma più basse le rate.